(本文寫於2018年)

首先，這並非一篇樓市預測文。

身為廿一世紀的香港人，置業也許真的就像一場夢：完全遙不可及的夢想或是身負三十年房貸的惡夢。我有時會想，當然，三十多年前的樓價跟現在今非昔比，但三十多年前想置業的人也不像現在多，有甚麼原因讓樓價失控飊升呢？這市場中的供求到底發生了甚麼問題呢？我們又能否透過一些世俗占星學的技巧，得知一些跟樓市有關的訊息呢？

首先，我們完全不可能有樓市的首次交易盤。相信大家會理解為什麼會沒有樓市首次交易盤，而樓市也不像股票市場有恆生指數可以參考，從數據來說，香港比較可以參考的樓市指數，其中一個應該是中原地產的CCI指數，它反映的是二手私人住宅樓價，但這指數的資料只可追溯到1992年，所以，它的公司盤或首次交易盤也不會是我們可以參考的星盤。

在各種考量之後，我認為其中一項可以讓我們預測樓市跟政府關係的，是行運的土海相位。

香港本命盤

上面這一張，是港英政府正式把香港納為殖民地、派員進駐管理香港的星盤，時間是我之前在歷史研究的文章中得到，但因為我忘記了那篇文章的名稱及作者，所以並沒有列出這星盤的時間，以免當中有任何不準確的地方造成不良影響，而我也不會深入分析這張盤，但有趣的一點是，在港英政府年代，香港一直都是一個小漁村，直到六七十年代香港開始透過工業而經濟起飛，慢慢變成國際大都會，這星盤的雙魚座蠻配合「小漁村」這個形象。第四宮守護星落在第十一宮並四分火星，而港英政府其中一個房屋政策，正是因為五十年代石峽尾大火（火星第八宮）後興建公共房屋（第四宮守護星落在第十一宮），並從此之後相當積極興建了大量公共房屋及居屋。

上面這張是回歸後的香港本命盤，有幾個地方我個人認為蠻值得注意：首先，第四宮裡面有金星，那也許暗示了，置業成為了香港所重視的價值，在獅子座的金星也許會很想要成為「主人」，「擁有自己的家」也許成為了集體價值，而第四宮守護星落在第一宮，也許會更加加強香港人想要置業的心態；再加上，第四宮的金星對分第十宮的海王星，這也許可以讓我們思考一下關於海王星在世俗上的意涵，例如泡沫、狂熱、願景，如果第十宮是香港政府的話，這種樓市狂熱，有沒有可能會跟政府的政策有關呢？我必須承認，這是最初推使我從占星學去觀察政府是否助長目前樓市泡沫的原因，而答案的確跟我最初想像的不一樣。

在世俗占星學上，如果泡沫是海王星的話，那麼代表政府或政府政策的行星就會是土星。在這情況下，理論上，土星跟海王星相位時間點所發生的事件，它們理應反映出政府如何助長或壓制這種經濟或樓市泡沫，所以，我按照這些時間點，搜集了一些香港的歷史事件，並發現每當行運土星跟行運海王星發生相位時，政府都會公佈一些跟樓市相關的措施。重要的是，這些措施不一定成功。

土海相位：香港政府與香港樓市

翻查星曆，應該都會找到上一次土海合相發生於1989年，並於那一年前後來回三次合相。那一年的到底發生了甚麼事呢？土海第一次於那年二月發生緊密合相，然後，土星很快就跟海王星出相位，並於四月下旬停滯，於六月中旬第二次跟海王星緊密合相，這時間段正是一九八九年北京學運從蘊釀、發生到平息的整個過程。土星跟海王星當時一直都彼此維持約兩度的距離，並於同年十一月再次緊密合相，在十月十一日，當時的港督衛奕信爵士公佈了「玫瑰園計劃」，宣佈興建新機場及相關配套設施，即後來的香港機場核心計劃，以穩定六四事件引起香港人對香港回歸的信心危機。

經濟發展的增長，當中仰賴市民消費力、投資、政府基建投入及出入口差額，這項機場核心計劃當時的確帶動了經濟發展，並吸引了多國投標參與，1990至1994年間香港實際GDP增長一直都在10%以上，人均GDP也一直維持在大概4 – 5 %左右。

然而，在這次土海合相合相之前，其實有另一件事需要注意：這次合相之前一次的下弦半四分相的觀察，而我也的確在那半四分相發生的時間點，找到一些相關的歷史資料。

在1980年代初期，香港市民在不能預見前景的情況下，對房地產市場有可能崩潰的恐懼導致整個香港經濟因而受到拖累。在這次合相之前一次半四分相形成的時期，也就是大約1984年初左右，其實從1983年7月至1984年9月，雙方就具體實質性問題進行會談，主要是關於未來香港實行的制度、香港過渡時期的安排問題等。1984年9月，當土海再次緊密半四分相，中英兩國政府在1984年9月26日於北京草簽關於香港問題的聯合聲明和三個附件，其中列明英方於過渡期內（1984年－1997年）每年只可賣出50公頃土地，如多於此數需得到中方首肯。先不管這背後原因或猜測，此舉無疑限制了香港接下來十數年的土地供應。

當土地供應被限制，而土海於1989年的合相帶來了正面的經濟發展，市民的財富慢慢累積，置業的需求會提高，此消彼長之下，似乎為這一次土海循環跟樓市之間的關係、與及樓價一直攀升奠下了一些契機。

以下會列出這次土海循環中，發生的時間點及相關事件：

• 1994-1995年，土海上弦45度，當時樓價經歷較長時間的調整，曾下降兩至三成，但沒有影響最終升市大方向。在這兩年間，除了美國的加息周期以外，1994年6月政府禁止樓花在入伙前轉售，樓價急跌三成，並首次出現負資產；1995年10月，港英政府著手大建居屋，鼓勵市民置業。這次上弦45度一直延續到1995年一月，而1995年10月，當時則是土海六分正相位的時候。

• 1998年至1999年初，土海上弦四分相，回歸之後，亞洲金融危機爆發，香港也被波及。而首任特首董建華推出了「八萬五建屋計劃」，遇上亞洲金融危機，香港地產市道受到重創，社會很多中產人士變成負資產，高地價政策成為了唯一的救星。

• 2002年，土海135度，特區政府實施勾地政策及決定停售居屋，樓價間接因而瘋狂上升。

• 2006年底至2007年，土海對分相，特區政府推出新的十項基建，呼應1989年的玫瑰園計劃十項基建，對樓市帶來相若影響。

• 2011年，土海下弦135度，當時政府多番出招以遏止樓市泡沫：包括為防內地客炒高樓市而將物業剔出投資移民類別，引入特別印花稅遏炒風過熱，以及大量增加土地供應市場等等，但樓價仍於年中時突破97年高位。不過，隨著歐債危機爆發，及銀行連番加按息，本港樓市升勢終於陷停頓，甚至出現回落，短短半年樓市已由沸點入冰點。

• 2015年11月底，政府為協助中產人士置業的「煥然一居」計劃，變成接受單身人士申請，2016年9月，行運土星再次順行並形成土海四分，政府則推出綠置居計劃，相比起來，後者比前者成效大，如果逆行然後形成的第二次土海四分是檢討或檢視的話，那麼也許解釋了為什麼後者比較成效理想（政府近日決定將綠置居計劃轉為恆常化）。簡單總結2015年香港樓市，我們可以用「先升後跌」來形容。2015年上半年，樓市暢旺，頻頻錄得創新高及破頂成交，一手方面採「月月有盤推」政策，大多更是錄得超額認購，而下半年則是樓價調整期，二手交投淡靜，新盤不乏退訂個案。2015年10月樓價指數報302.6，按月下跌約1.1%，是自2013年3月(即是20個月)以來首現跌幅；而本港私人住宅10月租金指數報175.7，按月下跌1%，終止連續16個月的升勢,這時間點相當靠近11月的土海相位。

另外，雖然當時政府推出「加辣」政策想要壓制樓價炒風，卻反令樓價狂升，當時政府提高住宅印花稅至物業交易價的15%，豁免首次置業的的香港永久居民。以一個400萬元的單位為例，購買第2個住宅的本地客繳稅由18萬元升至60萬元。措施令換樓成本大增，二手樓自11月起開始淡靜，業主紛紛封盤，在市場盤源緊絀的情況下，樓價繼續上升，距2015年高位不足1%。所以，在2015-2016年間，政府「辣招」在三次土海後，證實成效不大，樓市繼續創新高。

總結

總括來說，透過土海相位循環的觀察，雖然我們不一定能夠準確預測香港樓市的升跌，但似乎每次當土海形成相位，香港政府都會推出新的房屋或土地政策，因此，土海相位的時間點，也許會是我們觀察政府如何刺激或打壓樓市的機會。

以下內容補充於2022年

2022年12月底，土海來到下弦半六分相。在疫情及美國加息的雙重影響下，香港樓市表現疲弱，「反映二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL連跌9周，本周報157.67點，按周跌0.94%，重回2017年5月水平，今年以來累跌14.6%。原文網址：https://www.881903.com/news/finance/2468018」，另外，「今年11月，網上曾流傳中原地產創辦人施永青將大幅削減中原香港區近一半分行，他回應本地傳媒時，承認大部份租約期滿的分行均傾向不續約，因中原已連續幾季錄得虧損，不可能長期這樣撐下去。」「另一龍頭大行美聯據悉有削減人手行動，本地傳媒就事件向住宅部行政總裁（港澳）布少明查詢，他回應8月至今前線員工減少約500人，約佔員工總數一成，主要透過自然流失。資料顯示，美聯員工總數原有約5,200人，現時則有約4,700人，計算後約流失10%員工。」（文章版權為新傳媒集團所擁有，原文請按： https://www.edigest.hk/1109896/?utm_campaign=ED_ContentCopy&utm_source=Web-inventory&utm_medium=Content-Copy_ED）